En l’espèce, un incendie se déclare dans une salle de spectacle située dans un immeuble et se propage aux locaux pris à bail et exploités dans le même immeuble par des sociétés. Un mois plus tard, la bailleresse notifie la résiliation de plein droit du bail à chacune des sociétés locataires. Celles-ci assignent alors la bailleresse et ses assureurs en indemnisation des troubles de jouissance subis.

Pour mémoire, l’article 1722 du Code civil prévoit notamment que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit » et précise que, dans ce cas, « il n'y a lieu à aucun dédommagement ». Le bailleur s’était donc fondé sur cet article pour justifier la résiliation de plein droit du bail, ce qui avait été suivi et approuvé par les juges du fond. Ceux-ci ont notamment retenu que dans la mesure où la chose louée avait disparu, l’exécution du bail était devenue impossible et que les parties étaient ainsi déchargées de leurs obligations contractuelles. Par ailleurs, le fait que la cause du sinistre n’ait pas été établie avec certitude et qu’aucune faute du bailleur n’ait été mise en évidence suffisait à exonérer celui-ci et ses assureurs de tout dédommagement. Il appartenait ainsi aux locataires de démontrer que la perte de la chose louée était survenue en raison d’une faute du bailleur pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Au visa des articles 1719 et 1722 du Code civil, la Haute juridiction casse...