Bien qu’elle ne concerne que 1 à 2 % des logements en France, la défaillance de règlement des loyers reste la crainte principale de tous les bailleurs et administrateurs de biens. Face à cela, l’exigence constante de garanties, non corrélée à la solvabilité objective des locataires engendre des phénomènes de discriminations de toute nature sur le marché et d’anti sélection. En réaction, la proposition de loi du député Nogal vise à faciliter l’accès au logement des locataires tout en sécurisant les propriétaires contre les éventuels impayés et dégradation.
Avec 6,7 millions de logements, le parc locatif privé constitue un levier essentiel pour apporter des solutions de logement aux Français, en particulier dans les zones de fortes tensions. Le parc immobilier se complète de 5 millions de logements relevant du parc locatif public et de 17 millions de logements correspondants à des résidences principales détenues par les propriétaires occupants.
Ce parc locatif privé a augmenté de près de 27 % ces trente dernières années, un peu moins rapidement que l’ensemble du parc des résidences principales qui a augmenté de 38 %, et loge des millions de Français au quotidien avec une détention par des bailleurs privés à 96 %, contre seulement 4 % par des investisseurs institutionnels, plus massivement investis sur l’immobilier commercial.
Les deux tiers des bailleurs particuliers ne possèdent qu’un bien immobilier, généralement acquis pour financer leur retraite. 67 % d’entre eux hésitent à mettre leur bien immobilier en location par crainte des retards ou défauts de paiement. Les impayés de loyers ne représentent qu’1 % à 2 % du marché, toutefois les craintes des impayés de loyers, mais aussi des dégradations locatives sont largement répandues.
Ces craintes sont notamment entretenues par la connaissance par les propriétaires des lois protégeant les locataires (notamment la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars) et le côté fastidieux, long et onéreux des procédures d’expulsion et ont pour conséquence la demande de garanties disproportionnées aux locataires, rendant plus difficile leur accès au logement. Il n’est par exemple plus rare de voir des propriétaires demander plusieurs cautions personnes physiques à leurs locataires.
