L’article L.121-1 du Code des assurances prévoit que « l'assurance relative aux biens est un contrat d'indemnité ». Il en résulte que « l'indemnité due par l'assureur à l'assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». Ainsi, ce principe indemnitaire interdit tout enrichissement de l’assuré. Néanmoins, en vertu du principe de réparation intégrale, l’indemnité versée ne doit pas non plus avoir pour résultat d’appauvrir ce dernier. Au regard de ces deux exigences, l’indemnisation des dommages immobiliers peut s'avérer complexe. Une question se pose notamment : en présence d’un immeuble détruit, quelle valeur faut-il retenir lorsque sa reconstruction au même endroit est impossible, notamment pour des raisons de sécurité ? La Cour de cassation vient de trancher cette question.

En l’espèce, un immeuble comprenant plusieurs appartements donnés en location est détruit par un incendie. Les propriétaires, indemnisés pas leur assureur à concurrence de 244 195 €, soutiennent que le coût de la reconstruction de l’immeuble s’élève à 1 132 959 €. Par conséquent, ils assignent les assureurs des locataires en réparation intégrale de leur préjudice.

La cour d’appel limite l'indemnisation des propriétaires à la somme versée par leur assureur. Elle juge que l’impossibilité de reconstruire l’immeuble sur le terrain leur appartenant, par suite d’une décision du maire, justifie une réparation à hauteur de la valeur vénale de l’immeuble. Les...