Dans le cadre des litiges relatifs à la construction d’ouvrages, les défauts d’implantation et d’altimétrie peuvent avoir des conséquences juridiques majeures, en particulier lorsqu’ils aboutissent à un empiètement sur une propriété voisine ou à une non-conformité altimétrique substantielle. Toutefois, le régime de responsabilité applicable varie considérablement selon que ces défauts ont été réservés lors de la réception ou révélés postérieurement.

Un défaut découvert après la réception peut relever de la garantie décennale

Lorsque le défaut d’altimétrie ou l’empiètement est invisible ou non détecté au moment de la réception et qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination ou compromet sa solidité, il peut relever de la garantie décennale prévue à l’article 1792 du Code civil. C’est ainsi que, dans un arrêt du 8 avril 1998 (Cass. 3^e civ., n°96-12.119), la Cour de cassation a reconnu le caractère décennal d’une erreur d’implantation : la maison avait été construite dans une zone inondable, ce qui rendait l’ouvrage impropre à sa destination, bien qu’aucun désordre apparent ne se soit encore manifesté.

De même, dans un arrêt du 6 décembre 2018 (Cass. 3^e civ., n°17-28.513), la Haute juridiction a qualifié de désordre décennal un défaut d’altimétrie qui, bien que non visible à l’œil nu, avait nécessité la démolition puis la reconstruction de la maison en raison de sa non-conformité aux cotes prévues.

Un empiètement révélé tardivement peut justifier des mesures de démolition

Lorsque le défaut d’implantation emporte empiètement sur le fonds voisin, la jurisprudence impose...