Quelle place occupe l’immobilier dans les actifs des assureurs dans le contexte actuel de taux bas ? Une part croissante, tant sur la branche vie qu’en IARD, les acteurs misant, entre autres, sur la sécurité offerte par les loyers en termes de rendement, à long terme.
Les entreprises d’assurance sont tenues au respect de normes prudentielles et comptables visant à ce qu’elles soient toujours en mesure de tenir leurs engagements envers les assurés. Leur bilan doit ainsi afficher des provisions techniques suffisantes (provisions pour sinistres à payer et pour risques en cours en assurance de dommages, provision mathématique en assurance sur la vie). Et ces provisions doivent être couvertes par des actifs équivalents. L’immobilier est l’un des actifs admis en couverture. Sur dix ans, on constate que les assureurs IARD investissent de plus en plus dans l’immobilier : le poids de l’immobilier dans leurs actifs totaux est de 7,8 % en 2020 contre 5,9 % en 2011. Dans un contexte de taux obligataires faibles, les assureurs sont contraints de se tourner vers d’autres actifs. Or, l’immobilier présente l’avantage d’offrir un rendement régulier, qui ne subit pas trop de secousses, contrairement par exemple aux actions, plus volatiles. La pierre génère non seulement des revenus locatifs, mais aussi la réalisation de plus-values, sauf exception. En ce qui concerne les assureurs vie, le poids de l’immobilier est encore plus significatif : en valeur absolue, en 2019, dans les actifs (hors UC) en valeur nette comptable, l’immobilier ressort à 74,1 Md€ pour les assureurs vie, contre 12,2 Md€ pour les assureurs dommages. Par ailleurs, de même que chez les assureurs IARD, l’immobilier prend une part croissante dans la quête de rendement des assureurs vie : le poids de l’immobilier dans leurs actifs totaux (hors UC) en valeur nette comptable a doublé entre 2011 et 2019, passant de 37,4 Md€ à 74,1 Md€. Le niveau de plus-values latentes sur les actifs immobiliers est en revanche inférieur chez les assureurs vie, leurs investissements immobiliers étant plus récents. D’après les chiffres de la FFA, on observe de même une évolution à la hausse de l’immobilier dans les placements des assureurs : 4 % en 2018, 6,3 % en 2019. À noter, la part également croissante de l’immobilier dans les UC (7,4 % des UC en 2019, contre 2,5 % en 2012). Il convient toutefois de rappeler que ces UC, actifs immobiliers ou autres, restent la propriété des clients et non des assureurs – pas de plus-value latente en conséquence dans les comptes de ces derniers – ce sont les assurés qui supportent les plus ou moins-values.
Buy and hold
L’évolution de la politique d’investissement du groupe Prévoir est assez caractéristique de la tendance observée sur l’ensemble du marché tout en étant spécifique. Cette compagnie a pour ADN de s’adresser à un public aux revenus modestes, à qui elle offre une gamme de produits en prévoyance, épargne-retraite, dépendance, assurance vie. Ses actifs financiers s’élèvent à 4,3 Md€ en valeur nette comptable et se répartissent à concurrence de 17 % en immobilier, 18 % en actions, 62 % en obligations, le reste en trésorerie. « Cette part de 17 % est très supérieure à la moyenne du marché, souligne Laurent Degioanni, directeur financier du groupe, ce qui est lié à l’histoire de Prévoir, mais aussi au contexte de taux d’intérêt depuis plus de dix ans. Notre groupe apprécie particulièrement les actifs immobiliers, car ils répondent aux besoins d’équilibre actif-passif et permettent d’honorer nos engagements sur de très longues périodes, comme cela est nécessaire pour des contrats vie entière tels qu’une assurance obsèques ou un produit d’épargne retraite. Nos actifs doivent rapporter un revenu régulier en face de risques si longs. En principe, les assureurs apprécient les obligations qui génèrent un revenu certain. L’autre actif répondant à ces attentes est l’immobilier via le loyer. » Historiquement, Prévoir a toujours donné une part importante à cet actif tangible, aux côtés des obligations, de sorte que lorsque a débuté la phase de baisse continue des taux d’intérêt, le groupe détenait déjà une part significative d’immobilier dans ses actifs (11 % en 2011). « Quand la baisse des taux s’est accélérée, notre diversification vers la pierre était déjà enclenchée. Nous avons continué d’investir dans les mêmes types d’actifs : des immeubles parisiens de qualité, de type haussmannien, au centre de la capitale, dans les quartiers d’affaires », ajoute Laurent Degioanni. Au total, Prévoir est propriétaire de 66 immeubles de rapport, dont 30 % de résidentiel et 70 % de bureaux, y compris un immeuble d’exploitation (le siège de l’entreprise situé 19, rue d’Aumale dans le 9e), soit en direct, soit via deux SCI et une SAS. La compagnie a une approche d’investisseur de long terme « buy and hold » : « Nous avons rarement vendu un immeuble », souligne Laurent Degioanni. Très peu d’UC chez Prévoir qui se refuse à faire porter le risque à ses assurés, aucune en immobilier.
Inflation compatible
En représentation de ses engagements sur son activité d’assurance vie et d’épargne retraite, La France Mutualiste se prévaut d’actifs d’un montant global de 10,2 Md€ en valeur de marché, dont 16 % d’immobilier et 120 % de plus-values latentes sur ces actifs : « Une allocation qui, avec les 10 % d’actions, a porté ses fruits, se félicite Dominique Trébuchet, directeur général. Aidés par ce matelas de plus-values, nous voulons continuer à promouvoir le fonds euros en le diversifiant encore plus pour délivrer une meilleure rémunération à nos adhérents. » Le patrimoine immobilier est composé pour l’essentiel d’habitations à Paris. « Nous sommes propriétaires en direct d’un patrimoine de 1,5 Md€, précise à son tour Patrick Pétolat, directeur immobilier, principalement du résidentiel, actif le plus recherché par les institutionnels car il offre des perspectives de plus-value à long terme. » La France Mutualiste loge ainsi 6 000 personnes dans le 7e, le 15e, le 16e, où elle a investi dès les années 20, et gère elle-même ses actifs, sans recours à des administrateurs de biens : « Ceci permet de diminuer les coûts et donc d’améliorer le rendement, en plus d’être au plus près des besoins des locataires, explique Patrick Pétolat. Alors que depuis trente ans, les institutionnels ont acquis presque exclusivement des immeubles de bureaux et vendu une grande partie de leurs immeubles résidentiels, nous sommes pour notre part restés concentrés sur l’habitation et nous ne détenons que 20 % de bureaux. Cette stratégie, qui a pu être considérée comme frileuse à l’époque, s’avère gagnante ces quinze dernières années. Certes, le résidentiel nécessite des équipes de gestion plus étoffées, mais le rendement est plus stable, au bénéfice des assurés. Sans compter que le télétravail et les nouveaux modes d’organisation vont entraîner une réduction de 20 % de besoins en bureaux. » La France mutualiste a une gestion active de son patrimoine immobilier : cette année, elle a acquis des immeubles à hauteur de 42 M€, en a cédé pour 60 M€. « En complément de notre patrimoine résidentiel, nous investissons aussi en pierre papier, ajoute Vincent Godemel, directeur financier, dans des fonds immobiliers diversifiés pour une valeur de 50 M€ : promotion, bureaux, logistique… Nous travaillons notamment en partenariat avec le groupe Spirit. L’immobilier est une classe d’actifs intéressante en cas d’inflation, les loyers étant indexés sur les prix, ils augmentent en conséquence, ce qui contribue à un meilleur rendement de nos contrats d’assurance vie. »
Les fonds immobiliers pour diversifier
Mutuelle d’épargne, de retraite et de prévoyance ouverte à tous, la Carac compte 10 % d’immobilier dans ses actifs. « Ce pourcentage est relativement stable depuis plusieurs années, explique Charlotte Gourdais, responsable immobilier, notre stratégie immobilière vise avant tout à redéfinir l’allocation sectorielle de notre patrimoine. Historiquement, nous sommes propriétaires d’immeubles parisiens haussmanniens à dominante résidentielle, classe d’actifs qui a montré toute sa résilience face à la crise sanitaire. Afin d’améliorer le rendement de notre patrimoine immobilier direct, nous avons orienté depuis trois ans notre stratégie immobilière sur la cession d’actifs résidentiels et le réinvestissement sur des actifs tertiaires : le résidentiel est ainsi passé de 70 % de notre patrimoine immobilier direct à fin 2018, à près de 60 % à fin septembre 2021, au profit d’actifs de bureaux. La Carac place par ailleurs ses convictions en termes d’investissement durable et responsable au cœur de sa stratégie d’investissement et d’asset management immobilier, à l’image de la restructuration de son siège social actuel labellisé Effinergie rénovation ou la lourde rénovation de son ancien siège social, alliant recherche de performance énergétique et confort des utilisateurs : une double certification environnementale en rénovation a ainsi été obtenue avec les labels HQE (cible Très Performant) et BREEAM (cible Very Good). » La Carac gère les trois quarts de ses actifs immobiliers en direct et un quart de son patrimoine immobilier est investi via des fonds ou des clubs deals. Grâce à cette partie d’actifs détenus de manière indirecte, la mutuelle recherche des leviers de diversification supplémentaires, tant géographique que sectorielle : « Les fonds ont l’expertise requise pour opérer cette diversification, sur des classes d’actifs nécessitant une compétence opérationnelle spécifique (hôtellerie, logistique, santé) ou sur des zones géographiques variées avec des équipes locales spécialisées. Cela permet de mutualiser le risque et de diversifier l’exposition de notre portefeuille immobilier consolidé », souligne Charlotte Gourdais.
Des bureaux sinon rien
Pas de résidentiel, ni de locaux commerciaux ou boutiques dans les actifs immobiliers de Monceau assurances, qui ne mise que sur les bureaux. « Dans cette classe d’actifs, nous choisissons un locataire unique quand cela est possible. Les baux étant de long terme, ils constituent un facteur de stabilité et assurent une réelle sécurité de placement. A contrario, la gestion des immeubles résidentiels est très lourde et ne présente pas les mêmes qualités », explique Gilles Dupin, président et directeur général. Il poursuit : « Nous avons toujours investi sur l’immobilier, et plus encore depuis vingt ans. Dans le même temps, nous avons réduit la part des actifs obligataires dans les portefeuilles. Nous achetons de préférence des petits immeubles, en privilégiant les perspectives de valorisation du patrimoine à long terme plutôt que le revenu courant. Jusque voici six ans, nous étions peu nombreux à nous intéresser à ce type de placements. Aujourd’hui, la demande est nettement plus importante du fait de la faiblesse des taux d’intérêt à long terme, quasi nuls. Les prix augmentent en conséquence et les taux de rendement diminuent : un immeuble parisien qui affichait il y a sept ans un rendement de l’ordre de 4,5 % s’achète à présent à un taux de l’ordre de 2,5 %. Depuis trois ans, notre politique d’acquisition privilégie les quartiers d’affaires de Paris intra-muros pour limiter le risque de vacance. En 2021, nous avons ainsi acquis deux immeubles de belle facture, entre l’étoile et le Trocadéro, que nous n’avons eu aucune difficulté à louer. » Monceau assurances est propriétaire de 70 immeubles, pour une valeur cumulée de 2,1 Md€, y compris les parts de SCI allouées aux contrats en unités de compte pour 0,7 Md€, à comparer à un total d’actifs gérés en France de 5,5 Md€.
Plus attractif que les OAT
L’immobilier représente 10 % des actifs du fonds euros de Suravenir, la filiale vie et retraite du Crédit mutuel Arkéa. « Nous sommes l’un des assureurs les plus exposés en immobilier, souligne Bernard Le Bras, président du directoire, notamment pour avoir lancé en 2012 le fonds Sécurité Pierre Euro, investi à 80 % dans la pierre, ce qui a fait monter la proportion d’immobilier dans notre actif général. La tendance est à la stabilité de nos investissements immobiliers. La collecte nette sur le fonds euros étant étale voire négative, nous réalisons moins de nouveaux investissements immobiliers sous peine de nous créer inutilement des problèmes de liquidité. L’immobilier reste maltraité sous Solvabilité II en consommation de fonds propres, mais offre un rendement plus attractif que les OAT (plus de 4 %). C’est pourquoi nous restons investis à un niveau élevé en immobilier. »
Si les bureaux ont bien résisté jusqu’à présent, le dirigeant estime qu’on peut s’interroger sur l’impact de la modification des modes de travail. Certains gros acteurs réduisent leurs surfaces entre 20 et 30 %, adoptent le flex office pour certains métiers. Les nouveaux accords autorisent en moyenne deux ou trois jours de télétravail par semaine, en conséquence de quoi, l’immobilier de bureau va sans doute évoluer dans les années qui viennent, et ce également de manière différenciée selon les zones géographiques.
En partenariat avec Novaxia, Suravenir a participé au lancement du fonds immobilier Novaxia R dédié à la transformation de bureaux vides en logements d’habitation. L’entreprise mise aussi sur l’immobilier santé avec Primonial, précurseur sur ce type d’actif.
À la Maif, l’immobilier compte pour 6 % des actifs en représentation des engagements sur la branche vie, 10 % sur la branche IARD, pour un total d’un peu moins de 2 Md€ d’actifs immobiliers. « Cette allocation ne tient pas compte de l’immobilier d’exploitation, qui n’est pas géré par notre direction », précise Carole Zacchéo, directrice des investissements. 55 % de ces actifs immobiliers sont investis en bureaux, 16 % en immobilier de santé, 11 % en hôtellerie-immobilier de loisirs, le reste en résidentiel et actifs de commerce, et de manière marginale en immobilier logistique. « Nous avons diversifié notre portefeuille assez tôt, notamment vers l’immobilier de santé, qui s’est montré plus résilient pendant la crise sanitaire et qui, par sa dimension sociale, est un moyen d’expression de la mission de la Maif », indique Carole Zacchéo. Si l’assureur mutualiste privilégie actuellement le résidentiel, il n’a pas une vue négative des bureaux : « On en aura toujours besoin, poursuit la directrice des investissements, l’impact du télétravail sur les bureaux va conduire à plus de sélectivité d’un point de vue qualitatif : attractivité des locaux pour les salariés, avec plus d’espaces de convivialité, des offres de services, des immeubles flexibles et connectés, plus spacieux afin de respecter une distanciation sociale. Dans cette période de transformation, il faut détecter les gérants d’actifs à même de proposer ces nouveaux types de bureaux. » La Maif n’investit que via des fonds : trois supports dédiés et des fonds clubs deals ou ouverts. « Investir dans l’immobilier reste une bonne alternative dans un contexte de taux bas, conclut Carole Zacchéo, cette allocation est importante dans notre portefeuille, notamment en IARD, pour pallier la baisse des rendements obligataires. »
3QA
Mikaël Cohen, directeur des investissements, Groupama
Quel est le poids de l’immobilier dans les actifs de Groupama et quelle est votre stratégie ?
La part de l’immobilier de placement du groupe correspond à environ 6 % de nos actifs. Il faut préciser que notre groupe mutualiste est constitué de caisses locales, de caisses régionales, mais aussi de filiales tant en France qu’à l’étranger, avec une stratégie par conséquent diversifiée en termes d’actifs immobiliers. Pour des raisons historiques, le patrimoine immobilier du groupe est très parisien et composé pour l’essentiel de bureaux ou d’immeubles résidentiels, très bien situés dans la capitale. À compter de 2014, nous nous sommes engagés dans une politique de restructuration active afin de valoriser nos biens puis dans certains cas de les vendre, comme par exemple l’immeuble accueillant le flagship Nike au 79 de l’avenue des Champs-Élysées, vendu fin 2019 pour 613 M€. En effet, à Paris, le rendement de l’immobilier était bas, la valeur des biens ne cessant d’augmenter. Compte tenu de taux d’intérêt faibles pour assez longtemps, et parce que l’immobilier bénéficie d’une protection supérieure à celle qu’offrent les obligations, avec un rendement lié à l’inflation, nous sommes repartis dans une politique d’acquisition de biens immobiliers. Mais lorsque nous achetons, nous cherchons à diversifier nos actifs immobiliers en nous tournant par exemple vers des plates-formes logistiques, mais aussi des résidences seniors, étudiantes, ou éventuellement de l’immobilier de santé, et non plus seulement des bureaux ou de l’habitation. L’immobilier logistique a de fait bien résisté à la crise sanitaire et, bien que fortement renchéri, offre un rendement de 4 à 5 %. Nous diversifions aussi nos actifs sur un plan géographique vers d’autres pays d’Europe. À moyen terme, nous visons un objectif de l’ordre de 7-8 % d’immobilier dans nos portefeuilles.
Quels sont les avantages de l’immobilier en termes de solvabilité ?
Dans l’actif général, le capital de solvabilité requis (SCR) est de 25 % en immobilier, contre 39 % par exemple pour les actions. L’immobilier est moins volatil que ces dernières, même si cette volatilité varie certes selon le type d’immobilier. Cette classe d’actifs est par ailleurs favorablement impactée par la baisse des taux d’intérêt. Mais au regard de Solvabilité II, le SCR ne peut être le seul guide, il faut aussi diversifier les actifs et être attentif aux fonds propres qui sont au numérateur du ratio. Ces fonds propres, calculés sur la base de la « valeur de marché » du bilan, sont composés entre autres des plus-values latentes. Solvabilité II est donc procyclique : plus les marchés baissent, plus le ratio se contracte, pouvant provoquer des ventes. Or, avec des actifs non liquides comme l’immobilier, il faut éviter d’en arriver à cette extrémité. Pour ce qui nous concerne, nous visons à ne pas nous mettre dans cette situation, en recherchant des actifs bien diversifiés et généralement de taille limitée, donc plus liquides. Nous analysons par ailleurs nos expositions de manière prospective et dans différents scénarios de marchés pour nous assurer de ne pas nous trouver contraints de céder.
Quelle est votre dernière opération la plus significative ?
Nous développons via notre filiale Groupama immobilier la construction de The Link à La Défense. Composé de deux tours reliées par des passerelles (les « Links »), ce gratte-ciel est destiné à accueillir le futur siège de TotalEnergies. Ce chantier d’un milliard d’euros sera livré en 2025, mais il est d’ores déjà loué à TotalEnergies aux termes d’un bail en l’état futur d’achèvement.
Zoom sur
Certains assureurs investissent via des véhicules collectifs : clubs deals (petits groupes d’investisseurs institutionnels qui se réunissent pour acheter ensemble un ou plusieurs biens immobiliers), OPCI (organisme de placement collectif en immobilier), SCPI (société civile de placement immobilier)… Ces solutions présentent l’avantage pour les investisseurs de mutualiser les risques. « Par ailleurs, souligne Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir, lorsqu’on achète en direct, on doit amortir différemment le foncier et le bâti, de sorte qu’une partie du rendement passe en plus-value et diminue celui du fonds euros, alors qu’à l’inverse, si on achète via un OPCI, tout va au rendement du fonds euros, au bénéfice des épargnants. »
