A mesure que le risque obligataire augmente, les assureurs sont en quête du graal parmi les actifs à leur disposition. L’immobilier a déjà leur faveur depuis quelques années mais la SCI Viagénérations entend séduire encore sur ce terrain.

Quel est le bilan 2019 de la SCI Viagénérations ?

L’exercice passé a constitué une année charnière pour Viagénérations puisque la jeune SCI, créée en 2017, est proposée depuis le printemps dernier sous forme d’unités de compte dans les contrats vie et désormais les PER, distribués par les partenaires CGP des deux assureurs qui nous accompagnent depuis l’origine. Jusque-là, Apicil, Agéas et aussi l’Unmi, qui accompagne Turgot AM depuis la création de la SCI Viagénérations, y avaient recours dans le cadre de leur gestion d’actifs pour compte propre.

Sur le plan opérationnel, nous avons bouclé l’année avec 65 M€ d’encours après deux ans d’existence et une mise de départ de 20 M€. Après une performance 2018 de 6,42 %, celle de 2019 se fixe à 6,73 %.

Le contexte actuel, défavorable aux fonds euros et qui voit le risque obligataire augmenter (les faibles performances des obligations s’accompagnent d’un risque de défaut plus élevé), est porteur pour notre modèle.

Pourquoi ?

Les institutionnels sont actuellement à la recherche de supports prudents et Viagénérations a des actifs tangibles : des biens immobiliers premium situés à Paris essentiellement, en région Paca et dans quelques grandes agglomérations comme Bordeaux, Lille ou Lyon. Les biens acquis par Viagénérations le sont sans effet de levier ni recours à la dette.

Quelles opérations immobilières réalisez-vous ?

Deux types d’acquisitions, en nue ou en pleine propriété. Au-delà, notre ambition est d’adresser la problématique de la retraite et de la dépendance en permettant à la population des plus de 70 ans, très majoritairement propriétaire, de financer son maintien à domicile. Dans les deux cas de figure, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit viager dans le cadre de la nue-propriété, tout au long de sa vie.

L’immobilier parisien et des principales agglomérations françaises est pourtant déjà très bien valorisé ?

Certes, et sur cette niche, le marché cible n’est pas exponentiel à court terme, il convient d’équilibrer collecte et profondeur du marché. Toutefois, notre cible comprise aujourd'hui entre 400 et 500 M€ d’encours laisse de la place au développement. En outre, si le marché est très compétitif du fait notamment du travail sur l’immobilier des family offices, notre modèle d’offre aux institutionnels est quasi unique sur le marché.

Enfin, nos opérations sont réalisées avec une décote moyenne de 35 % des biens acquis par rapport aux prix du marché immobilier. C’est la principale explication à la surperformance de Viagénérations par rapport aux autres supports d’investissements immobiliers, OPCI, SCPI, qui usent souvent de la dette pour se développer et se montrent moins sélectifs dans leurs acquisitions. Je vous rappelle que nous ne jouons pas du tout sur le même registre. Alors que Viagénérations évolue sur un marché du viager qui comptabilise un peu moins de 10 000 cessions de biens chaque année, en 2019 les supports immobiliers au sens large ont levé un montant énorme de près de 10 Md€. Par ailleurs, permettez-moi d'en profiter pour souligner une autre différence majeure avec les SCPI : notre structure de frais très raisonnable pour des achats d'immobilier physique (2 % de droit d'entrée pour la SCI contre 10 % en moyenne pour les SCPI, sans évoquer le coût de gestion, souvent très élevé).

Quelles sont les prochaines étapes pour la SCI Viagénérations ?

Viagénérations est un fonds professionnel, accessible jusque-là seulement aux institutionnels partenaires. Dans le cadre d’une exclusivité négociée avec nos partenaires, seuls les assureurs avec qui nous travaillons depuis l’origine, Apicil et Agéas, pouvaient distribuer le fonds Viagénérations sous forme d’unité de compte (volatilité de 1,4 %, indice de risque fixé à 3 sur une échelle de 7 et une performance 2019 de 6,73 %). Cette exclusivité prend fin ces jours-ci. Nous continuons bien entendu à travailler avec nos deux partenaires historiques qui collectent 5 M€ par mois dans la SCI, et nous ouvrons Viagénérations à d’autres partenaires assureurs désireux d’élargir la palette de supports immobiliers de leurs contrats d’épargne et de retraite. Le succès est déjà au rendez-vous trois ans seulement après le lancement du fonds mais 2020 sera l’année du changement de dimension pour cette offre qui réconcilie finance et sens à l’heure où l’exécutif cherche à financer le risque dépendance et où les préoccupations environnementales, sociales et de gouvernance sont toujours plus prégnantes chez les investisseurs.