Sur le marché des particuliers, les prix des logements anciens ont augmenté en moyenne de 8,6 % en 2010 sur l'ensemble du territoire, de 10,6 % en Ile-de-France et de 13,8 % à Paris. Après deux ans de dégradation, l'indice IPD de l'investissement immobilier est reparti à la hausse depuis juin. Pour comparaison, le CAC 40, à mi-décembre 2010, enregistrait une stagnation sur l'année et un recul de 17 % en 5 ans.

Concernant l'immobilier résidentiel, les assureurs réfutent le terme de bulle. Laurent Lavergne, responsable de la gestion de fonds chez Axa REIM, estime que les prix atteints à Paris s'expliquent par un phénomène de rareté. L'immobilier est recherché au même titre que l'or, alors que le financement est rendu tolérable par le faible coût de l'argent.

Ce qui est rare...

L'immobilier intéresse pour le rendement qu'il permet de servir aux assurés et comme outil de diversification. L'investissement en murs de commerces présente l'intérêt d'avoir une performance corrélée au niveau de la consommation. Les actifs immobiliers offrent sur le long terme une protection contre les poussées inflationnistes, notamment au travers de l'indexation des loyers perçus.

Paris apparaît comme une valeur sûre. Son offre, très diversifiée, n'a pas été affectée comme Londres par les difficultés de la City. Les biens de qualité attirent les assureurs, mais aussi les fonds de pension.

Si la baisse des taux d'intérêt solvabilise les acheteurs, il subsiste surtout un phénomène de rareté. Suite à la crise, de nombreux programmes de construction n'ont pas vu le jour, d'où un manque de produits neufs. Brigitte Sagnes, présidente d'OFI REIM, constate un véritable engouement dans l'immobilier professionnel. La revalorisation de ses actifs pourrait atteindre 7 à 8 % en 2010. « La situation économique s'est améliorée. Alors que 2008 et 2009 avaient été très difficiles, 2010 a été une année de forte collecte avec une progression de 80 % de nos encours. La grande majorité de nos nouveaux clients sont des investisseurs étrangers européens. »

Des murs anti-crise

L'investissement immobilier a aussi prouvé son utilité lors de la crise. Euler Hermès a enregistré en 2009 des plus-values sur les portefeuilles obligataires et immobilier, à hauteur de 71 M€, gommant ainsi un résultat technique négatif. Chez Axa, les plus-values nettes latentes sur le portefeuille immobilier et les prêts (non inclus dans les capitaux propres) ont augmenté de 300 M€, à 2,9 Md€ au 30 juin 2010. Son portefeuille immobilier est d'ailleurs resté en plus-values pendant la crise, malgré la chute du marché espagnol.

Les collectes importantes sur les contrats d'assurance vie (122,4 Md€ à fin octobre, + 5 %) et les taux d'intérêt bas poussent les assureurs à augmenter leurs allocations en immobilier. Chez BNP Paribas assurance, ces actifs, qui représentent 6 % du fonds général Cardif assurance vie, sont diversifiés, avec une forte part de bureaux (43 %) et de centres commerciaux (32 %). Pour Emmanuel Chabas, responsable des investissements immobiliers, « les investissements vont continuer à croître, notamment dans les bureaux, pour accompagner la progression de la collecte nette et pour offrir de bons rendements aux assurés ». Pour lui, Solvabilité II ne défavorisera pas la gestion d'actifs immobiliers, et pousse sa compagnie à accentuer sa stratégie d'investissement direct. D'autres acteurs de poids comptent aussi se renforcer, comme Allianz, Generali et Scor. Chez Axa, on souhaite maintenir l'immobilier à hauteur d'environ 4,5 % du fonds général.

Prévisions 2011

Pour BNP Paribas assurance, il est un peu tôt pour évoquer la valorisation future des actifs immobiliers. En effet, selon Emmanuel Chabas, les experts tiendront compte à la fois des prix des transactions (élevés), mais aussi des perspectives économiques (floues). En revanche, sur le plan locatif, les taux d'occupation du patrimoine restent importants (99 % dans le logement, 98 % dans le commerce et 94 % dans les bureaux).

Pour Brigitte Sagnes, le marché se situe dans une fourchette historiquement haute en termes de prime de risque. 2011 pourrait marquer un palier, avec une stabilisation des loyers et des prix. A long terme, les immeubles de qualité doivent fournir un rendement d'au moins 5 %.