Dans son rapport de mai dernier sur l'avancement des politiques de développement durable, l'Association française de l'assurance (AFA) désignait l'immobilier comme l'un des trois principaux axes de travail pour 2011. De fait, détenteurs de 62,3 Md€ d'euros d'actifs immobiliers, les assureurs sont des investisseurs de tout premier plan. Ils ont à ce titre un rôle à jouer vis-à-vis de leurs fournisseurs, en particulier les gérants de fonds. Selon une enquête inédite* réalisée auprès de 22 grandes sociétés de gestion immobilière (80,3 % du marché) par le cabinet Novethic, 67 % des gérants constatent que les investisseurs institutionnels souhaitent intégrer des critères d'éco-performance dans leur stratégie. Une demande que l'offre ne satisfait pas. Sur un marché qui compte 200 fonds immobiliers, seuls quatre sont orientés vers l'immobilier "responsable". La faute à trois freins majeurs : l'absence de surcote verte (la performance énergétique n'est pas encore intégrée dans les loyers et les valeurs des immeubles), l'imprécision de la réglementation, mais aussi, tout bonnement, l'absence d'immeubles verts. Quant à la performance énergétique réelle du parc sous gestion, elle est inconnue de 68 % des gérants
Les choses pourraient néanmoins changer. Quand ils se projettent dans le temps, ces professionnels estiment à l'unisson que l'éco-performance réduira les risques d'obsolescence des bâtiments et 73 % d'entre eux en attendent un meilleur rendement à long terme. Mais c'est la réglementation qui sera le déclencheur : pour 88 % des gérants, l'intégration de critères d'éco-performance sera motivée par l'anticipation du risque de non-conformité réglementaire. Il restera à accepter l'éventualité d'une sous-performance des fonds immobiliers verts pendant les premières années, les édifices énergétiquement sobres étant plus coûteux à construire. Les principaux clients de ces fonds verts seront donc des investisseurs de long terme... Cela tombe bien, les assureurs sont désormais demandeurs.
* Fonds immobiliers : quelles pratiques face aux enjeux énergétiques, Novethic, en partenariat avec l'Ademe et l'Aspim, juillet 2011.
